부동산 투자 분석 기법 편집하기
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==전통적 투자 분석 기법(비할인 기법)== | == 전통적 투자 분석 기법(비할인 기법) == | ||
'''회수 기간법''' | '''회수 기간법''' | ||
*회수기간이란 투자안에 대한 전체 현금 지출을 회수하는데 걸리는 연수를 의미한다. | * 회수기간이란 투자안에 대한 전체 현금 지출을 회수하는데 걸리는 연수를 의미한다. | ||
*상호 배타적인 투자안의 경우, 가장 짧은 회수기간인 것을 선택한다. | * 상호 배타적인 투자안의 경우, 가장 짧은 회수기간인 것을 선택한다. | ||
'''현가 회수 기간법''' | '''현가 회수 기간법''' | ||
*화폐의 시간가치를 고려하는 방법 | * 화폐의 시간가치를 고려하는 방법 | ||
*회수기간법 < 현가 회수 기간법 | * 회수기간법 < 현가 회수 기간법 | ||
'''회계적 수익률법''' | '''회계적 수익률법''' | ||
*화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법 | * 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법 | ||
*회계적 수익률 = 연평균 순이익 / 연평균 투자액 > 목표 이익 이면 투자 (O) | * 회계적 수익률 = 연평균 순이익 / 연평균 투자액 > 목표 이익 이면 투자 (O) | ||
==할인현금수지 분석법(DCF법)== | == 할인현금수지 분석법(DCF법) == | ||
시간가치를 고려하는 방법 | 시간가치를 고려하는 방법 | ||
'''할인(Discount) 현금(Cash) 수지(Flow) 분석법 DCF법''' | '''할인(Discount) 현금(Cash) 수지(Flow) 분석법 DCF법''' | ||
*수입 > 지출 (투자채택) | * 수입 > 지출 (투자채택) | ||
*수입 < 지출 (투자기각) | * 수입 < 지출 (투자기각) | ||
'''순현가법(순현재가치, NPV)''' | '''순현가법(순현재가치, NPV)''' | ||
*수입에서 지출 빼기 | * 수입에서 지출 빼기 | ||
*순현가 = 수입(현금유입의 현가합) - 지출(현금유출의 현가합) | * 순현가 = 수입(현금유입의 현가합) - 지출(현금유출의 현가합) | ||
**투자채택: 순현가가 0보다 크거나 같을 경우 | ** 투자채택: 순현가가 0보다 크거나 같을 경우 | ||
**투자기각: 순현가가 0보다 작을 경우 | ** 투자기각: 순현가가 0보다 작을 경우 | ||
'''내부수익률법''' | '''내부수익률법''' | ||
*내부수익률(IRR) = 수입(현금유입의 현가합)을 지출(현금유출의 현가합)과 같게 만듬 | * 내부수익률(IRR) = 수입(현금유입의 현가합)을 지출(현금유출의 현가합)과 같게 만듬 | ||
*순현가를 0으로 만드는 할인율, 수익성지수를 1로 만드는 할인율 | * 순현가를 0으로 만드는 할인율, 수익성지수를 1로 만드는 할인율 | ||
**투자채택 : 내부수익률이 요구수익률보다 크거나 같을 경우 | ** 투자채택 : 내부수익률이 요구수익률보다 크거나 같을 경우 | ||
**투자기각 : 내부수익률이 요구수익률보다 작을 경우 | ** 투자기각 : 내부수익률이 요구수익률보다 작을 경우 | ||
'''수익성지수법''' | '''수익성지수법''' | ||
*수익성지수(PI) = 수입(현금유입의 현가합)/지출(현금유출의 현가합) | * 수익성지수(PI) = 수입(현금유입의 현가합)/지출(현금유출의 현가합) | ||
**투자채책: 수익성지수가 1보다 크거나 같을 경우 | ** 투자채책: 수익성지수가 1보다 크거나 같을 경우 | ||
**투자기각: 수익성지수가 1보다 작을 경우 | ** 투자기각: 수익성지수가 1보다 작을 경우 | ||
==어림셈법== | == 어림셈법 == | ||
'''승수법''' | '''승수법''' | ||
*투자액이 소득의 몇배인가? | * 투자액이 소득의 몇배인가? | ||
*투자액 = 소득(수익) x 승수 | * 투자액 = 소득(수익) x 승수 | ||
*승수는 자본회수기간이다. 승수는 작을수록 유리하다. | * 승수는 자본회수기간이다. 승수는 작을수록 유리하다. | ||
'''수익률법''' | '''수익률법''' | ||
*종합(자본)환원율 = 순영업소득 / 총투자액 | * 종합(자본)환원율 = 순영업소득 / 총투자액 | ||
*지분배당률 = 세전현금흐름 / 지분투자액 | * 지분배당률 = 세전현금흐름 / 지분투자액 | ||
*세후수익률 = 세후현금흐름 / 지분투자액 | * 세후수익률 = 세후현금흐름 / 지분투자액 | ||
*수익률은 클수록 유리하다. | * 수익률은 클수록 유리하다. | ||
==비율분석법== | == 비율분석법 == | ||
'''대부비율(LTV)''' | '''대부비율(LTV)''' | ||
*대부비율 = 부채 / 가치) | * 대부비율 = 부채 / 가치) | ||
*부동산가치 x LTV = 대출가능액 | * 부동산가치 x LTV = 대출가능액 | ||
'''부채비율''' | '''부채비율''' | ||
*부채비율 = 부채 / 지분 | * 부채비율 = 부채 / 지분 | ||
'''부채감담률(DCR)''' | '''부채감담률(DCR)''' | ||
*부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액 | * 부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액 | ||
'''채무불이행률''' | '''채무불이행률''' | ||
*(영업경비 + 부채서비스액) / 유효총소득 | * (영업경비 + 부채서비스액) / 유효총소득 | ||
'''총자산''' | '''총자산''' | ||
'''영업겸비''' | '''영업겸비''' | ||
